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楼市迎来“白银时代” 将向提供配套服务发展

来源:生活报 编辑:任绪 2014-07-07 15:44
【摘要】 中国楼市政策的不确定性,以及官方5月房价出现的两年来的首跌,让房地产行业内越来越多的人开始谈论中国楼市的“白银时代”。虽然不同的人对于“白银”两字的内涵理解各异,但有一点是相同的,即房地产行业高增长的黄金时代已经过去,理性调整、稳定可能成为未来楼市新常态。

  中国楼市政策的不确定性,以及官方5月房价出现的两年来的首跌,让房地产行业内越来越多的人开始谈论中国楼市的“白银时代”。虽然不同的人对于“白银”两字的内涵理解各异,但有一点是相同的,即房地产行业高增长的黄金时代已经过去,理性调整、稳定可能成为未来楼市新常态。

  A

  从1998年房改到2009年的11年间,是中国房地产市场高速增长、蓬勃发展的黄金期。商品住宅销售金额的平均年增长率超过30%。不论在哪个领域,持续11年保持30%以上的增长,都是非常罕见的。而2010年以后增幅大幅回落至年均16%左右,今年很可能还要远低于这个水平。销售市场增长放缓的原因很多,除了限购、限贷等调控政策外,人均居住水平的改善、供求关系转变以及政策取态调整等,都将使未来市场以稳定发展取代高增长。房地产市场规模庞大,且关系国计民生。随着其发展态势的显著改变,市场的参与各方应该尽早调整策略,以适应环境的变化。从宏观经济角度来看,房地产行业对上下游众多相关产业均有明显的拉动作用。相对于销售市场的放缓,房屋施工建设活动的放缓对实体经济的影响更大。这也是2009、2012年两次全国新开工数据触底时,政策面均出现明显松动的原因。

  B

  随着今年住房销售放缓,库存水平上升,全国新开工量再次出现持续负增长。从长远来看,由于多数二三线城市已出现需求不足、供应过剩的现象。未来商品住房的建设高增长难以持续。因此,中国政府的应对策略是大力推进“棚改”为主的新型城镇化,以平衡商品房投资的放缓。“棚改”是今年“两会”政府工作报告中提出的新型城镇化方案的一部分,该方案主要内容包括:促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化,简称“三个一亿人”。财政支持,加上可商业化运作,使得“棚改”的可行性比较高。自2008年中国全面启动“棚改”以来,全国棚改房的新开工面积占住宅新开工面积的比重,基本稳定在15%到20%之间,而2014年,预计这一比例将达到32%的历史高位。不过着眼未来,棚改房、保障房等规模毕竟有限,无法弥补商品房建设放缓的影响。要减轻整个实体经济对房地产的依赖,中国仍需通过产业升级、创新来寻找新的增长点。

  C

  从地方政府角度来看,房地产行业增长放缓,首当其冲的就是土地财政。很多二三线城市过去几年土地出售的可建面积,远远高于房屋销售面积,而且人口增长放缓,未来住房需求严重不足。在此背景下,土地财政显然难以为继。虽然地方政府可以通过开征房产税来获得长期稳定的收入,但从总金额和征收难度上,房产税均无法取代土地出让金在财政中的地位。以上海为例,每年土地出让金约1000多亿人民币,如果完全用房产税代替的话,大约需要按所有存量住宅市值的1%征收,这个税率是很多老百姓无法承受的。根据今年初国家审计署公布的各地政府性债务审计结果,2014年不但是地方政府偿债高峰期,而且很多地方政府性债务偿还,仍主要依赖于土地出让收入。在此情况下,允许地方政府发债将是一个可选的解决方案。这一方面可以缓解地方政府的债务压力,另一方面还可把原先隐藏于地方融资平台的隐性债务显性化,便于外部监督,也有利于地方财政的健康发展。

  D

  从开发商角度来看,他们面临的问题就更加直接了。在房地产黄金年代,由于市场增长快,行业利润水平高,融资成本相对低,各大房企都尽量增加外部融资,通过高杠杆来扩大规模。那个时候,决定房企规模增长速度的最主要因素是能否看准拿地时机,在市场火爆时快速扩张。近年来,随着土地成本、融资成本的上升,利润水平的下降,房企转向“高周转模式”,即试图通过高周转来维持利润水平及规模增长。但在楼市“白银时代”中,简单的高杠杆、高增长的模式将遇到瓶颈。由于市场整体规模增长放缓,房企规模的增长只能来自于市场份额的提升,也就是说,房企间需要争夺客源来提升收入,这将促使企业转向深耕市场,提升产品设计和管理能力。“黄金时代”中所有楼盘——不分位置、户型、景观等——价格一起飞涨的局面将不复存在。以自用为主的购房者对产品细节更加挑剔,将使楼盘之间的销售优劣差异更加明显。

  看清了这一点,就不难理解为何行业领头羊——万科的管理层在媒体上看空后市的同时,其员工持股计划却在持续推进。因为,“看空”的是整体市场的增长,“看好”的则是其企业自身的发展。对于知名房企而言,实现规模增长还有一个途径,就是品牌、技术的输出。通过引入外部资金,减少自身占股比例,并依靠其项目管理经验和品牌效应获取更高的投资回报。万科提出的“小股操盘”模式就是典型代表。当然,这种模式的成功,需要企业具备超出市场平均水平的经营管理能力。

  E

  此外,由于传统房地产开发经营市场增长空间减小,拓展主业以外的其他领域也将成为众多房企的选择。目前,已经有开发商和代理公司尝试转型,向提供居住需求的配套服务商方向发展,提供如物业管理、业主食堂、社区金融等服务。另一方面,持有经营性商用物业也是发展方向。房地产投资信托(REIT)等新型金融模式也将有更多发展机会。总之,以可持续经营的业务模式,取代原有的一次性卖房。对个人买房者来说,“白银时代”引发的变化同样明显。在房价飞涨的年代,市场上知名房企与小开发商的产品价值差异化并不明显。二手房市场上,大房企的楼盘也并不一定比普通楼盘更保值。房价普涨掩盖了产品间的差异,因此对买房者而言,比起区位、户型、景观、质量等等,买房时机才是最具决定性的因素。但随着供求关系的转变,未来购房者将有更多的选择机会。除了外在的显性因素,物业管理、建筑质量等影响物业长期价值的隐性因素将会得到更多重视。这种转变也将反过来促使开发商更注重产品的细节和管理,让中国楼市更加成熟。

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