我省小区选聘物业 应在招标平台发布公告

业主大会不得授权业委会直接确定中标人

生活报讯 （记者张立） 旧物业刚退出，新物业已进驻，近年来因物业选聘时常引发小区纠纷。为规范我省住宅物业服务招标投标活动，促进物业服务市场的公平竞争，省住建厅日前起草了《黑龙江省住宅物业服务招标投标工作指导规则》（征求意见稿），现向社会公开征求意见。

业主大会会议决定选聘物业事项

小区选聘物业，到底谁说了算？征求意见稿规定，业主大会是住宅项目公开招标选聘物业服务企业的招标人。业主委员会召集业主大会决定公开招标选聘物业服务企业的有关事项，应当提前3个工作日书面告知物业所在地街道办事处，街道办事处应当派员现场监督指导。

对于选聘物业服务企业的以下事项，由业主大会会议作出决定：（1）是否续聘原物业服务企业；（2）是否选聘新物业服务企业；（3）是否通过选聘新物业服务企业的招标文件；（4）其他需要业主大会决定的事项。上述事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会不得授权业主委员会决定选聘物业服务企业相关事项，不得授权业主委员会直接确定中标人。

服务内容、服务标准、公共收益管理 招标公告应包含这些内容

针对住宅小区物业选聘的问题，征求意见稿规定，业主委员会应当在招标信息平台向社会公开发布小区选聘物业的招标公告。招标公告中应包括物业服务内容、服务标准、服务期限、收费及人员配置等相关说明以及物业管理区域安全管理（包括消防、防汛、电梯、电动车、高空抛物等安全管理相关内容）、公共收益管理（包括共有部分经营、公共收益分配及使用等相关内容）。

招标公告发出后，业主委员会无正当理由不得停止招标活动。同时，业主委员会不得向他人透露已获取招标文件投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

业主委员会收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

开标全程录音录像 随机抽取专家参与评标

业主委员会应当邀请所有投标人或者其授权委托的代表参加开标。业主委员会应当提前3个工作日书面告知物业所在地县级物业行政主管部门、街道办事处，县级物业行政主管部门、街道办事处应当派员现场指导、监督开标、评标工作。开标过程应当由投标人代表及其他相关人员签字确认，存档备查，并全程录音录像，影像记录保存不少于90日。

投标人少于3个应当依法重新招标；重新招标后投标人仍少于3个的，经县级物业行政主管部门批准后，可以协议选聘物业服务企业。评标委员会由评标专家组成，成员为5人以上单数。市（地）物业行政主管部门应当建立物业管理专家库，供招标人随机抽取使用。抽取评标专家的开始时间不得早于评标开始前24小时。评标过程应当全程录音录像，影像记录保存不少于90日。

评标委员会应对服务方案、投标报价、物业服务评价等进行优劣比较，按照得分从高到低的顺序排序，最终按照合格投标人数的50%（采取四舍五入取整）择优推荐进入定标环节。合格投标人具体数量由业主大会会议表决并在招标文件中载明，原则上不少于三名，不多于五名。

投票表决确定中标物业

征求意见稿规定，物业服务招标项目的定标方法采用投票表决法（通过召开业主大会会议对进入定标环节的合格投标人投票表决确定中标人）。业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示；定标会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与，对所有进入定标环节的合格投标人进行投票表决；经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，得票顺序排名第一的合格投标人为中标人。

若首轮业主大会表决中所有进入定标环节的合格投标人的得票均未达到业主大会会议作出决定的比例要求，则依照首轮表决的得票顺序选前两名合格投标人进入第二轮投票表决。第二轮表决得票顺序排名第一且达到业主大会会议作出决定的比例要求的，确定为中标人。若第二轮表决中两个合格投标人的得票仍未达到业主大会会议作出决定的比例要求，则得票多的合格投标人为中标人。