近九十年老楼瓦砾散尽焕新生
我省首个居民自筹原拆原建试点破解危房改造困局
道外区南和街112号院
该楼被鉴定为D级危房
室内一角
楼梯间
施工现场
新楼效果图 由施工单位提供
工人进场施工
工人进行拆除作业
街道工作人员向居民介绍政策
居民、网格员受聘监督员
文/摄 生活报记者 仲亮 牛婷婷
盛夏晚风拂过哈尔滨市道外区南和街112号院落空地。自7月18日拆除工作启动，仅十二天，这座矗立近九十载的三层红砖老楼便拆除完毕，满地砖瓦碎屑沉淀着近百年的岁月印记。记者了解到，这里是我省首个居民全额自筹资金的原拆原建试点项目，也是哈尔滨破解老城零散危房改造困局的一次破冰实践。如今，承载15户居民安居梦想的新楼已蓄势待建，按施工计划年内完成主体建设，明年上半年便可回迁新居。
近日，记者探寻了这栋近九十年老楼的生命轨迹，回望它承载老街坊半生记忆的人间烟火，记录政策破局、凝聚民心的今生探索，展望原地安居、片区焕新的明日图景。
忆往昔
墙缝漏水 下水堵塞 生活不便 红砖院里的苦与暖
7月30日，南和街112号院的瓦砾堆旁，几位白发老人扶着巷墙站了许久。76岁的李连吉指着地面告诉记者，这栋上世纪30年代建成的老房子，早被岁月磨得千疮百孔。墙体风化掉渣，楼顶长满野草，屋里的管线堵了又通、通了又堵，早就撑不住了。2023年，D级危房鉴定书下来那天，他心里沉了好久。
在老住户们的记忆里，住在这栋楼的日子，“苦”是刻进每一天里的。53岁的侯凤君从小在楼里长大，她抬手指向瓦砾堆偏北的一角，跟记者说那就是她家以前的屋子，总共不到20平方米。“搭个吊铺当床，中间钉块木板隔成里外间，祖孙三代挤在里面过日子。邻居回家都得从我家厨房穿过去，屋里白天都得开灯，常年见不着太阳。”说起雨天，她下意识地皱了皱眉。“雨水顺着墙缝从三楼一路漏到一楼，家里盆盆罐罐全摆出来接水，一宿能倒好几盆。”这样的日子她过了二十多年。
李连吉和老伴杨凤艳的婚房，曾是楼里一间9平方米的小屋，1976年俩人就在这儿成了家。“那时候冬天全靠烧炉子、烘火墙取暖，屋里没下水，也没有独立卫生间，起夜只能用尿桶。”杨凤艳站在一旁接过话茬，和记者念叨着那些往事。“每天早上头一件事就是倒尿桶、拎泔水桶，这习惯一保持就是快五十年。年轻时候不觉得啥，现在年纪大了，冬天冻得骨头疼，夏天潮得浑身痒，出趟门上个厕所都费劲，真是遭罪。”
日子虽清苦，可老街坊的热乎气，是老院子里最暖的底色。“以前谁家办喜事，全院老少都上手帮忙，搭帐篷、垒炉灶、端菜洗碗，跟一家人没两样。”李连吉说起往事，脸上的神色松快了些。他印象最深的是1998年松花江抗洪，老邻居们听说子弟兵在江边守大堤，凑在院子里一合计，决定给战士们送热包子。“大家说干就干，和面的、拌馅的、烧火的，小院子里热气腾腾。蒸好一锅就装一筐，大伙结伴往江边送。”老人笑着回忆道。
作为一栋实打实的“五无”楼房（无下水、无供暖、无独立厨房、无卫生间、无燃气），南和街112号的居住条件早已跟不上时代的脚步。采访中不止一位老住户跟记者感慨，大伙盼改造盼了十几年，可年年都是小修小补，堵不住漏雨的墙，通不了堵塞的下水，更解不了危房的安全隐患。“知道房子危险，可我们普通老百姓有啥办法？等拆迁等不来，自己又盖不起，只能一天天熬着。”一位老人的轻叹里，藏着无数零散危房住户共同的无奈。
看今朝
“真金白银” 反复沟通 公开透明 破局路上的艰与行
哈尔滨作为老牌工业城市，主城区留存着大量建成于上世纪的老旧住宅。其中不少像南和街112号这样的单体小楼，地块狭小、分布零散，既达不到连片开发的规模，整体征收又让财政难以承受，长期陷入“改不了、拆不起、住不安”的僵局。
破局的转机，出现在今年初：2月14日，《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》正式印发，为零散危旧住宅改造开辟了一条全新路径。“过去改造是政府主导，现在我们把主动权交还给居民，政府做好服务和监管。”哈市住建局相关负责人介绍，新政的核心突破是把改造的主导权、决策权、出资权全部交还给居民，政府承担政策供给、流程规范、质量监管的职责。
为了切实减轻居民负担，政策拿出了“真金白银”的诚意：免缴土地出让金、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、房产交易契税；电梯井、配电房不计入容积率；居民可提取直系亲属公积金、动用房屋维修资金；困难家庭可申请保障性周转住房、专项帮扶。审批环节推行联审联办，住建、自然资源、不动产登记全程代办，不用居民来回跑腿。更重要的是，居民不用异地搬迁，实现原地安家，房屋学区属性不变，重建后重新计算70年产权。
政策有了，落地的第一道难关，是做通居民的思想工作。“刚开始几乎没人愿意，大家都觉得，拆迁就该给钱，哪有自己掏钱拆房子的道理？”南马路街道办事处主任闫伟坦言，项目启动初期，居民的抵触情绪非常普遍。李连吉老两口就是最早明确反对的住户：“一街之隔的小区前几年动迁，每家至少拿五十多万；到我们这儿房子拆了一分钱没有，还要倒贴十万，当时怎么都想不通。”
为了打通民意堵点，道外区成立了由住建、自然资源、街道、产权单位组成的联席会议专班，在实践中摸索出“三步九法”群众工作法。
第一步，算透政策账，打消观望心态。工作人员逐户上门，把政策掰碎了讲、揉开了说：老房子有哪些安全隐患、重建后能达到什么居住标准、每户需要出多少钱、钱具体花在哪些地方……一笔一笔列得明明白白。
同时设立街道、居民代表、银行三方共管的资金账户，所有建设资金专款专用、全程公开，每一笔支出都接受居民监督，彻底打消大家“钱被乱用”的顾虑。
第二步，摸清家家情，分类解决难题。工作人员逐户建立居民台账，区分普通家庭、高龄老人、低保困难家庭，针对性制定帮扶方案。李连吉老两口的儿子在家门口靠补胎打气维持生计，老房子一旦拆除，他就失去了经营场地。闫伟了解情况后，立刻协调城管执法、交警等部门，在南和街一处闲置空地上搭建了临时经营商亭，解决了一家人的燃眉之急。“街道连我们这点难处都想到了，政策也是真的为我们好，还有啥理由不支持？”想通了的老两口，痛痛快快在委托代建协议上签了字。
第三步，全程晒出来，保障居民知情权。从改造方案、户型设计、建设标准，到资金概算、工程进度、代建协议条款，所有居民关心的事项全部公示，每一步推进都及时告知住户，让整个过程晒在阳光下。
与此同时，哈市住建局梳理出清晰的“5+4”实施路线图：将区政府发出改造决定书、居民签订委托代建协议、旧房拆除、新房建设、居民回搬作为5个标志性节点，配套完成征求居民意愿、户型设计方案、改造条件复核、居民搬出4项基础工作，倒排工期、挂图作战，让更新过程可视、可控、可预期。
历经两个月的常态化走访、反复沟通，15户居民全部签署委托代建协议，同意率达到100%。“每户自筹资金大概10万元，根据新房面积略有差异。”侯凤君给记者算了一笔账：在周边买一套同等面积的新房至少要几十万，还得告别一起住了大半辈子的老街坊；而原拆原建只需花十万元左右，就能原地住上新房子。
居民的共识达成了，建设环节更容不得半点马虎。记者在拆除现场看到，拆除作业全程以人工精细化拆除为主，最大限度减少对周边建筑和居民的影响。省建筑安装集团项目经理薛智文告诉记者，整个拆除工期约10天，目前已顺利完成全部拆除作业。为了让居民全程参与监督，施工方专门聘请了2名居民代表和1名社区网格员担任“工程质量特邀监督员”，随时可以进入施工现场查看工程质量。侯凤君就是其中之一，穿上荧光绿马甲的她笑着说：“以前总怕施工队偷工减料，现在我们自己能盯着，每一步都看得见、摸得着，心里特别踏实。”
薛智文介绍，拆除工作完成后将立即转入主体工程施工阶段，主体建设工期约3个月，项目将在确保质量安全的前提下抢抓工期，力争年内完成全部施工任务。
展未来
加装电梯 独立厨卫 集中供暖 老街新居的安与兴
老楼拆除了，新生活的轮廓也越来越清晰。重建后的新楼，将在保留原有建筑风格与外立面色调、契合中华巴洛克街区整体风貌的基础上，升级为四层成套住宅楼，加装电梯，配齐独立厨房、独立卫生间，实现集中供暖、天然气入户，全面更新排水管网。困扰居民几十年的漏雨、寒冷、如厕难等问题，将一次性得到彻底解决。
对于15户居民来说，这栋新楼承载的不只是居住条件的改善，更是对晚年生活的美好期许。李连吉老两口已经开始盘算着新家的布置：“要在向阳的地方放把椅子，冬天晒晒太阳；卫生间里装个扶手，年纪大了进出方便。”
也有居民有着不一样的打算。这里离中华巴洛克历史文化街区比较近，房子建好了可以改成民宿，既能守着老房子，还能增加点收入。“老街老巷有情怀，新房新配套有舒适度，肯定受欢迎。”一位居民笑着说。
南和街112号的价值，远不止一栋楼的重建。道外区城市更新专班负责人介绍，项目创新推行“一点带四片”的统筹更新模式，以112-1号居民楼改造为支点，整合周边闲置羊毛衫总厂厂房、闲置空地、临街商业空间，利用边角地块补齐停车位、公共休闲空间等配套，把单栋危房改造和闲置资源盘活、街巷环境整治、街区风貌提升结合起来，总面积达6500平方米。
作为全省首个居民自筹资金原拆原建的试点，南和街112号的实践，为哈尔滨乃至东北老工业城市的存量住宅更新蹚出了一条可复制、可推广的路径。哈尔滨的原拆原建模式，摒弃了大拆大建的粗放开发思路，也跳出了简单粉刷修补的表面修缮，从政府主导征收转向居民共建共享、从被动抢险维修转向主动规划更新。土地、规划、产权、公积金、税费一整套配套政策的落地，打通了长期制约零散危房改造的产权变更难、审批流程繁、配套成本高三大瓶颈。
记者从哈市住建局了解到，目前全市已有16个城镇危旧住房原拆原建试点项目完成方案设计，道里区城乡路293号、道外区南坎街11号院、南岗区大成街235号等8个项目已启动居民委托代建协议签订工作，累计381户居民正式签约。越来越多的零散危楼，将通过原拆原建的方式迎来重生。
拆迁烟尘缓缓消散，老红砖楼的身影彻底隐入瓦砾。侯凤君站在原址原地，拍下一张新照片，与珍藏多年的老屋旧照存于一处。“待到明年新居落成，我还要站在这里再拍一张，新旧对照，便是日子越过越好的鲜活证明。”
部分图片由受访者提供
